Bonsoir Je suis interesser par votre deduction . Pourriez vous m’imailer votre rapport et vos coordonnees afin que je puisse rentrais en relation avec vous cordialement Alain SABATOU

Bonjour,
vous pouvez me contacter via la page de contact:
http://www.le-blog-placement.fr/contact-2/

Je viens de rencontrer un commercial qui m’a vanté les « merites » de mercatus : je rejoins les commentaires du CGP.Un produit identique est commercialisé par conseil-patrimoine.eu sous le nom de Performance Pierre :les memes commentaires peuvent-ils lui etre appliqués?

En tant que CGPI ( pardon vendeur de solution immobiliere et financière) je peux comprendre la position de M Clavel ( surtout si c’est lui qui paye sa RC)
Par contre sa position tranchée (ses positions tranchées) me posent plus de problèmes.
Le rôle du CGP(i) c’est d’être un équipementier pour le client ( il ne contrôle pas les marchés : ni immo, ni fi, … ) il doit juste équilbrer les actifs pour gérer au mieux des intérets de son client.
Fairvesta, comme aristophil ( décrit dans des précedents billets) c’est un produit de diversification qui ne devrait jamais 10 % des avoirs financiers du client.

Après le vrai problème posé et c’est toujours la même chose c’est la commercialisation : si la vente est transaprente, et que le client a pris pleine conscience du risque et des perspectives, je n’ai aucun souci, si c’est vendu comme un produit a capital et revenus garantis c’est plus embettant.

Petite parenthèse :
Obtenir plus de 10 % de TRI à l’heure actuelle c’est encore possible : immobilier defiscalisant avec le levier du crédit .

je suis curieux d’avoir un exemple chiffré d’opération immobilière défiscalisante offrant un TRI de plus de 10 %

Mais enfin mon cher Benjamin c’est très simple ! Un bon petit LMNP en Censi Bouvard avec7 % de loyers et une indexation de 3% des loyers par an, vous empruntez en TTC à 3 % sur 20 ans et vous placez la récupération de TVA sur fairvesta à 12.37 % par an sur 20 ans. Le TRI est tellement énorme que je suis obligé de le baisser pour ne pas effrayer mes pigeons de clients !. L’exploitant de la résidence est un copain promoteur qui vend à 40 % de marge et qui provisionne 2 ans de loyers sur sa marge pour rassurer le client au début. Après 2 ans de loyers on verra bien mais de toute facon je serai reconverti dans la vente de produits d’investissement « ecologiques » sur la Forêt Amazonienne à 13 % garantis par an.

On fait un métier extraordinaire quand même ! )

ah bah oui, c’est tout simple en fait

Tellement ironique, mais tellement vrai. On en a tous croisé des « conseillers » comme ça.

Bonjour, je suis novice dans le domaine des placements
je coudrais avoir des renseignements sur les contrats retraites
si c’est bien ou pas
la compagnie FORTUNA et La compagnie ROBUSTUS

merci a vous
cynthia

Vous avez rencontré un commercial de chez OVB ??

Attention leurs contrats sont des contrats mixtes vie / décès + les frais sont précomptés. Bref, tout ce qui coûte TRES cher et que je n’aime pas

Auriez vous par hasard les conditions générales des contrats à me faire passer svp ? Celles que j’ai sont anciennes et j’aimerai écrire un article sur mon blog concernant leurs contrats.

En même temps mon cher Benjamin, le contenu de son courriel aurait du vous alerté sur ses qualités. En outre le fait d’être vendeur et de se faire l’avocat du diable n’est pas si mauvais en soi…il alimente le débat que pour ma part je trouve un peu tronqué en raison de l’interprétation réductrice du dépliant évoqué. Pour ma part comme dit à plusieurs reprises je pense qu’il suffirait de chercher des mécontents, des « arnaqués », des gens en procés avec cette société pour étayer votre argumentation plus que négative. Mais il y en a moins que dans les domaines de l’assurances vie française (Groupama), que dans celui des pseudos CGPI (j’en connais beaucoup), que dans le domaine des banques françaises (j’en connais énormément). Ceci dit je ne mets en cause ni votre âge, ni vos compétences et vous souhaite une excellente journée.(ps : je ne suis pas revendeur et totalement en dehors du secteur de la finance)

Cher Monsieur Clavel,
Cela nous réjouit que vous vous soyez penché sur notre prospectus d’émission avec autant de ferveur. Dommage que vous n’ayez pas eu toutes les informations, réponses, explications, car votre jugement aurait été certainement tout autre.
Puisque vous souhaitez des informations complémentaires à propos de fairvesta, je vous invite à venir nous rendre visite en nos bureaux à Paris pour un entretien.
 Si vous vous ne deviez pas venir à Paris dans les prochaines semaines, alors permettez-moi de revenir vers vous afin de fixer un rendez-vous en vos bureaux. En effet, je fais appel à votre compréhension sur le fait que le sujet est assez complexe pour ne pas pouvoir y répondre aussi précisément que vous le souhaitez au téléphone ou sur un forum internet.
Nous sommes transparents vis-à-vis de nos clients et notre concept est accessible aux clients de nos clients.
Nous avons les meilleurs ratings du marché de toutes les agences de cotations dignes de ce nom. En effet les résultats des 11 dernières années parlent d’eux-mêmes et n’ont besoin aucunement d’explications, car nos clients sont notre meilleure référence. Nous avons bien conscience qu’en France ce marché de l’immobilier, de liquidations bancaires, n’existe pas et que des explications sont nécessaires.
C’est la raison pour laquelle nous invitons quiconque qui souhaite sérieusement s’entretenir avec nous sur nos participations immobilières de venir chercher à la source les renseignements qu’il souhaite. Il aura ainsi des informations de première main. Puisque sans aucune formation et informations complètes aucun jugement n’est possible, nous offrons une formation de deux jours à tout professionnel qui souhaite distribuer nos produits. La réussite d’un examen est obligatoire pour la distribution de nos solutions de diversifications, de sécurisation, de rentabilités.
Un prospectus d’émission de plus de 100 pages, n’empêche pas le besoin d’informations complémentaires, surtout lorsqu’il s’agit d’un marché non existant en France et d’un marché de niche en Allemagne.
Jusqu’à présent le regard porté sur fairvesta par l’ensemble des spécialistes, experts, commissaires aux comptes et analystes est très positif. Ils possèdent toutes les informations à disposition et ont donné leur jugement une fois tous les éléments en main, informations qu’ils sont venu chercher.
 Chez fairvesta, il est aussi coutume de dire : l’homme intelligent ne peut se forger se sa propre opinion que lorsqu’il a réuni toutes les informations.
Aussi, je vous propose d’en parler ensemble afin d’avoir vous aussi toutes informations à disposition.
Dans l’attente de vous rencontrer, veuillez croire, Monsieur, en l’assurance de mes sentiments respectueux.

Charles Jeandupeux

Directeur 
fairvesta International france

142, Avenue des Champs-Elysées

75008 Paris

Cher Dartagnan,
vous dites :
- Un produit à 6,5 % sans risque CA N’EXISTE PAS DANS LA DUREE.
ma réponse : cela fait plus de 10 ans que fairvesta donne à ces clients 6,5% p.a. et plus. vous oubliez qu’en Allemagne les rendements locatifs sont entre 3 et 8% p.a. selon les régions. fairvesta s’interdit d’acheter des immeubles à plus de 70% de la valeur d’expertise et qui ne rapporte pas au minimum 10% de rendement locatif net. fairvesta a un parc immobilier d’environ 1 milliard, sans crédit, sans gage et le rendement moyen locatif est de plus de 11 %. Donc il est facile de donner 6,5% surtout si entre temps ils vendent des immeubles à plus de 92% de la valeur d’expertise, je vous laisse compter la marge….

vous dites :
- Comment peut on investir dans une boîte qui lève + de 100 Millions par an ou le boss est « fondé de pouvoir »
ma réponse : vous confondez Monsieur Knoll, fondateur de fairvesta, et Monsieur Geiger, Directeur de Mercatus. car ces 100 millions par année, sont levés par la société Mercatus dont M. Geiger en est le Directeur. cette société appartient aux investisseurs et les immeubles acheté, inscrits au Registre Foncier sous le nom de Mercatus, appartiennent donc aussi aux investisseurs. voilà leur « garantie »

vous dites :
- Comment accepter de payer 21 % de frais sur un investissement
ma réponse : ce n’est pas ce que ça coute qui compte, mais ce que ça rapporte! oui l’investisseur qui met 100’000.-, n’a que 80’000.- placés dans un immeuble acheté à 60% de sa valeur, donc l’investisseur est donc propriétaire de parts qui valent 133’333.-, libre de gage et de dette! cela représente une plus value respectable et si l’immeuble est revendu dans les 3 ans, cela représente une plus-value linéaire de 11%…..

vous dites :
- Comment croire qu’un tel produit à 100 millions par an ne trouve pas preneur intégralement en Allemagne ! Les SCPI, moins rentables sur le papier, lèvent plusieurs milliards par an en france
ma réponse : il trouve preneur en Allemagne et ces 100 millions ce sont les CGP français qui l’amènent à fairvesta pour satisfaire leurs clients. fairvesta n’a rien demandé, ce sont les CGP qui demandent à pouvoir apporter leurs clients à fairvesta.
oui les SCPI lèvent tellement plus parce qu’elles sont françaises et que les CGP soit les préfèrent soit ne connaissent pas fairvesta. les assurances et banque lèvent aussi des milliards chaque années….. et redonnent combien? cela représente combien de frais?

vous dites Pour le CGPI :
- Pourquoi vendre des produits non agrées par l’AMF (pour quelque raison que ce soit) alors que l’on peut bien travailler avec tout le reste, dans un environnement juridique stable pour soi et pour son client ?
ma réponse, il faut leur demander…. peut-être pour que leurs clients aient un meilleur rendement, meilleure sécurité, meilleure fiscalité?

vous dites :
La Faim peut être ? Elle ne justifie pas les moyens ! on parle du pognon des autres, on parle de plainte au pénal, de vendre sa barraque en cas de problème, de prison avec sursis Réveillez vous bon sang !

ma réponse : oui ne proposez que ce que vous avez compris et vérifié sinon le risque n’en vaut pas la chandelle.

vous dites :
le minimum est de respecter les règles qui encadre le métier, de se respecter soi même ou de changer de métier si vous n’y gagnez pas votre vie.

ma réponse : 100% d’accord

vous dites :
Il y peu un « CGPI » s’est fait entendre par la police pour un soupcon de détournement
http://www.leparisien.fr/espace-premium/actu/un-jeune-financier-soupconne-d-avoir-detourne-15-meur-06-12-2012-2383899.php
Il aurait réussi a détourné 15 millions en quelques mois via un réseau de CGPI. 15 millions (c’est beaucoup), quelques mois (c’est court) CGPI (des professionnels de la finance ?)

ma réponse : oui il y en a et y en aura malheureusement toujours. fairvesta existe déplus 2002 et est toujours là, aucune plainte d’un client ou d’un CGP, agréé par la Bafin pour Mercatus, par l’AMF, ACP, Banque de France pour Maximus, No Orias pour Robustus.

vous dites :
Je ne prétends pas que fairvesta fait pareil mais plus généralement client et CGPI doivent réfléchir à la portée d’investir ou de faire investir dans un support non agrée par l’AMF.

ma réponse : des milliers de CGP et clients investissement dans de l’immobilier et des assurances non agréés par l’AMF car l’immobilier et les Assurances sont réputés sûrs….. et je vous rappelle que les produits Madof étaient agréé AMF et vendu par toutes les banques…..

vous dites :
La gourmandise est un bien vilain défaut…
- See more at: http://www.le-blog-placement.fr/que-penser-de-fairvesta-mercatus-mon-avis/#comment-10584

ma réponse : venez assister à une présentation, il y en a chaque semaine, ou prenez rendez-vous avec un Directeur de Région fairvesta ou mieux, venez suivre les 2 jours d’explications sur notre concept, venez décortiquer avec nous le prospectus d’émission

Charles Jeandupeux
Directeur fairvesta International France

Bonjour,

Au vu de tous ces commentaires, je ne peux résister à l’envie d’ajouter une contribution.

Pas besoin d’être âgé ou expérimenté pour comprendre les principes suivants :

1) Rendement et risque sont liés, le rendement rémunère le risque.
2) Ceux qui persistent à croire qu’un rendement élevé peut être obtenu sans risque se trompent.
3) Ceux qui le font croire à leurs clients les trompent.

Rien n’empêche de commercialiser un produit à haut rendement. Mais il faut également informer sur les risques encourus.

Bonjour Monsieur Arnaud,

1) si vous achetez un immeuble à 60% de sa valeur d’expertise et que cet immeuble est inscrit au registre foncier à votre nom et que le rendement locatif est réellement, prouvé, encaissé de plus de 10%, OU EST LE RISQUE?
2) en tant qu’ancien banquier et assureur, je vous comprends, j’avais appris à dire la même chose toute ma carrière jusqu’à ce que je découvre la réalité avec l’immobilier en Allemagne et l’achat dans des liquidations bancaires comme le fait fairvesta depuis plus de 10 ans, prouvé, certifié.
3) désolé, voir les 2 réponses ci-dessus, les 13’000 clients de fairvesta sont satisfaits, pour certains depuis plus de 10 ans

Charles Jeandupeux
Directeur
fairvesta International france

Monsieur Jeandupeux, vos interventions, si elles n’apportent guère d’éléments nouveaux (et notamment : si Fairvesta achète à 60, c’est donc que le véritable prix de ces immeubles est de 60, et non de 100 comme les conseillers le rabâchent), elles ont le mérite d’être respectueuses.

C’est donc avec respect que je dois vous informer qu’une brève recherche sur Google, qui est vraiment impitoyable en la matière, nous apporte les éléments suivants :

- Votre nom complet semble être Charles Gérard Jeandupeux (www.manageo.fr/fiche_info/535237382/10/fairvesta-international-france.html)
- La photo de votre profil (Charles Jeandupeux), consultable sur différent réseaux sociaux semble clairement montrer la même personne que celle d’un certain Gérard Jeandupeux, « Guide continental pour l’Europe » et « assistant personnel » du prophète autoproclamé Raël. Il est facile de comparer, les photos apparaissent côte à côte dans le moteur de recherche
- D’ailleurs, d’après la brochure « Fiers d’être Raëliens », monsieur Charles Jeandupeux est né à la même date que vous et présente (outre une ressemblance physique plus que frappante) exactement le même parcours professionnel (« 16 ans d’expérience en formation dans les entreprises. Homme d’affaire et coach dans la finance, l’immobilier et les assurances »)

Vous avez parfaitement le droit d’exercer la profession que vous souhaitez, et vous avez également le droit d’adhérer à la religion qui vous plait, et même à une religion qui est, chez nous, moins reconnue comme telle que comme secte. En tant qu’investisseur potentiel, cependant, je pense que ces éléments sont de nature à éclairer ma réflexion quant au sérieux et au devenir des produits Fairvesta.

Pierre

PS : et en ce qui concerne cette valeur des immeubles, il est bon de rappeler que la valeur « vénale » est purement comptable et qu’elle peut être bien éloignée de la réalité. Mon véhicule professionnel, acheté 15.000 euros, a une valeur « vénale » de 12500 euros d’après mon comptable, pourtant, si je devais le revendre demain, je peux vous affirmer qu’il ne côte pas plus de 9000 euros.

Monsieur Jeandupeux,

Je ne remets en cause ni le rendement du placement ni la satisfaction des clients.

En revanche, je maintiens que sur le long terme, un rendement élevé est inévitablement associé à un risque élevé.

Cordialement

Que de commentaires, arguments, contre-arguments, fautes d’orthographe et de français. Et surtout que de passions ! Tout ceci parce que Fairvesta fait rêver avec des rendements en effet, malheureusement, hors normes.

Malheureusement dis-je car nos banquiers, assureurs et autres n’en proposent pas de comparables. Simplement parce qu’ils se servent tous en premier et ne laissent aux pigeons de clients que des miettes qui ne couvrent pas même l’inflation.

Pour parler des SCPI. Les meilleures et les plus sûres offrent du 5 ou 6 % ? Mais que de frais à la souscription ! Et d’impôts à l’achat ! Par parenthèse ceux-ci sont bien moindres en Allemagne.
Mais quel conseiller annonce à son client qu’une fois payés la CSG et les impôts à la sortie il ne restera au mieux que 2% à l’investisseur ?

Nombreux sont ceux qui dénigrent Faivesta à tort ou à raison.C’est vrai que le système d’évaluation de la valeur vénale fait penser à la loterie organisée au profit des organisateurs de loterie.

Aucun ne dit la vérité sur les placements SCPI en France.
C’est vrai que les frais d’entrée de Fairvesta sont considérables.
Mais qui décortique vraiment les frais divers et variés et tout aussi considérables et durables des SCPI françaises ?

Quoiqu’il en soit à la lecture de tout le contenu de ce blog il faut être courageux pour investir sur Fairvesta. Hum ! C’est quoi cette affaire de Raélistes évoquée une seule fois ?

Ma contribution ne doit pas servir à décourager les investisseurs de SCPI françaises. Même les meilleures. Car j’y ai investi. Et s’il arrivait qu’elles fassent faillite je me demande bien vers qui je pourrais me retourner… Mais quand le bâtiment va, tout va !
Comme on dit…

Réifiant

Bonjour,

votre message montre malheureusement que vous ne maitrisez pas totalement le fonctionnement des SCPI:

Pour parler des SCPI. Les meilleures et les plus sûres offrent du 5 ou 6 % ? Mais que de frais à la souscription ! Et d’impôts à l’achat ! Par parenthèse ceux-ci sont bien moindres en Allemagne.

Oui c’est bien entre 5 % et 6 % de revenus annuel, sans compter une éventuelle plus-value. Les frais à la souscription tournent en général entre 10 et 12 %, c’est donc moitié moins que chez Fairvesta.
De quel impôt à l’achat parlez vous pour les SCPI ??? Il n’y a rien à ajouter aux frais de souscriptions.

Mais quel conseiller annonce à son client qu’une fois payés la CSG et les impôts à la sortie il ne restera au mieux que 2% à l’investisseur ? –

Toute les simulations que je fais pour mes clients portent toujours sur un rendement net d’impôts et de prélèvements sociaux. C’est la moindre de choses.
Votre calcul est lui totalement faux. Il resterait « au mieux 2 % » ??? Vous voulez dire « au pire des cas et si on ne fait aucune optimisation fiscale. Si on part d’un rendement brut des SCPI de 5,27 % (c’est la moyenne du marché en 2012), un particulier imposé à 45 % (tranche marginale d’imposition la plus haute) et supportant des prélèvements sociaux à 15,5 % aurait alors un rendement net de 2,08 %. On arrive bien à votre taux de 2 %, mais:
-ce n’est pas un cas « au mieux », c’est plutôt un cas « au pire » puisque cela ne concerne que les particuliers imposés à 45 %
-cela implique que l’on n’a fait absolument aucune optimisation fiscale (pas de recours à l’assurance-vie, pas de crédit à déduire, pas de démembrement temporaire, …)
>>> sincèrement si vous rencontrez quelqu’un dans ce cas là alors dites lui vite de changer de conseiller financier

Ma contribution ne doit pas servir à décourager les investisseurs de SCPI françaises. Même les meilleures. Car j’y ai investi. Et s’il arrivait qu’elles fassent faillite je me demande bien vers qui je pourrais me retourner… Mais quand le bâtiment va, tout va !

Là encore parler de « faillite » d’une SCPI c’est ne pas avoir compris quelle est l’essence même d’une SCPI… Elle n’a pas de dette, quasiment pas de charges fixes, uniquement des actifs. Si la valeur du parc immobilier baisse alors la valeur des parts baisse. Si les loyers encaissés diminue alors les loyers distribués baissent. Donc oui une baisse de rendement et / ou une baisse de la valeur du capital est possible, mais parler d’une « faillite » me semble hors de propos.
Par quel mécanisme selon vous une SCPI pourrait-elle faire faillite ?
Auriez vous un exemple à me donner ?

Au final certes les SCPI ne sont pas un « produit miracle » et elles comportent certains défaut (pas de garantie de capital ni de revenu, liquidité non assurée, …) mais je crois que vous en avez une vision trop noire et surtout erronée.

Une lecture du livre blanc de l’aspim sur les SCPI serait sans doute une bonne idée pour vous aider à y voir plus clair:
http://www.aspim.fr/scpi/scpi-definition

Monsieur Jeandupeux,

Je ne remets en cause ni le rendement du placement ni la satisfaction des clients.

En revanche, je maintiens que sur le long terme, un rendement élevé est inévitablement associé à un risque élevé.

Cordialement